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買房頭期款,買房費用?下載Excel買房子自備款試算表格

【買房子頭期款要多少?】4種試算表算給你看!含Excel免費下載連結!

最後更新於 2022 年 3 月 22 日

在房地產業界有句話:「買房子頭過,身就過」

買房頭期款可以說是佔據了買房子流程中最重要、也是最困難的部分。

接下來告訴你…

  • 買房子頭期款、自備款要準備多少才夠?
  • 怎麼推算買房頭期款?
  • 買房子除了頭期款、銀行貸款之外,還有哪些衍生的其他買房費用?

黃金本人幫你整理了4種計算買房頭期款的Google試算表(Excel也適用),只要完成文中小任務,即可免費下載試算表格。

買房子頭期款要多少才夠?

買房頭期款,是買房子第一塊敲門磚,也是很多買房子新鮮人最頭痛的問題!

那麼,買房子頭期款到底要準備多少才算足夠呢?有幾項評估方法你一定要知道,包括:

  • 房屋總價推算法
  • 房屋種類推算法
  • 銀行鑑價推算法
  • 可負擔房價回推法

房子的總價

房子的總價會直接決定頭期款最低要準備多少,如果單純是用房屋總價來推算買房頭期款,通常可以直接認為在房屋總價的20%~40%之間。

當然如果你的資金充裕,想要的房屋總價在自備款以內,這樣當然不用特別在意頭期款夠不夠的問題。

但如果你和我一樣是一般小資族或上班族,房子的總價會是你最優先考量的重點!

房屋總價推算法:買房頭期款=房屋總價 × (20%~40%)

房子的種類

房子的種類「大致上」主要會有三種,包括:

  1. 預售屋
  2. 新成屋
  3. 中古屋

而不同種類與年份的房屋,會影響最後房屋的總價及貸款成數,當然也相對影響買房頭期款的金額要準備多少!

你可以參考以下此表格,利用房屋種類推算房屋總價約略能貸款的額度級距。

房屋種類銀行可貸款成數區間需準備自備款係數
預售屋70%~80%20%~30%
新成屋65%~75%25%~35%
中古屋60%~75%25%~40%

房屋種類推算法:買房頭期款=房屋總價×需準備自備款係數

至於實際需準備多少,仍然要看銀行鑑價的金額與成數再來推算。

銀行貸款金額與成數

確認好房屋總價和種類過後,接下來就要確認佔房屋總價最大一部分的貸款金額與成數。

銀行貸款的金額是根據「房屋鑑價」來評估,再依照貸款人條件和房屋種類核定「最後貸款成數」。

而銀行最後會貸款下來的金額會是「銀行鑑價」乘以「核定貸款成數」等於你能被銀行撥款的款項額度,並不是以房屋買賣成交價來確認最後撥款金額。

將銀行房屋鑑價乘以核定貸款成數後,用買賣成交價格扣除這本數字後就是需準備的買房頭期款。

銀行鑑價推算法:買房頭期款=買賣成交價-(銀行房屋鑑價×核定貸款成數)

依自身收入能力評估

前面三種評估買房頭期款的方式都是透過已經確定房屋總價、房屋種費、銀行鑑價或貸款成數計算出來,比較像是已經知道確切目標價格,再來回推至頭期款需要準備多少。

那如果是以自身收入能力來推算買房頭期款,我認為是比較符合現實的計算方式。

推算方式如下:

  • STEP 1 輸入收入及其他條件
  • STEP 2 確認可負擔房價
  • STEP 3 推算出買房頭期款

黃金本人推薦你使用591房屋網的可負擔房價計算器來繼續以下步驟。

STEP 1 輸入收入及其他條件

買房頭期款、自備款試算

依照上圖所示,將自身條件填入欄位當中,包括:

  • 每月收入:建議以經常性月收入,最好不要納入不確定的年終獎金或分紅。
  • 房貸佔月收入比例:建議30%含以下。
  • 貸款期限:建議30年以下。
  • 貸款成數:保守估計選擇70%~75%(7成或7.5成)
  • 貸款利率:保守估計1.6%~1.8%左右

STEP 2 確認可負擔房價

買房頭期款、自備款試算

完成第一步驟後就可以點擊頁面下方按鈕「開始計算」,如上圖。

從上圖右方可以得到以下幾種資訊:

  • 建議購買的房屋總價:564萬元
  • 房貸佔月收入比例:設定為30%
  • 每月付款:15000元

STEP 3 推算出買房頭期款

確認好房屋總價之後,就可以依照此建議金額來推算買房頭期款。

這邊示範的貸款成數為7.5成(75%),也就是說,我至少要準備剩餘部分2.5成(25%)。

我們將購買房屋建議總價564萬乘以25%,得到以下算式:

  • 564萬×(1-75%)=141萬元

可負擔房價回推法:買房頭期款=可負擔房價×(1-可貸款成數)

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買房子費用全解析

買房子可不是只是「房屋總價」扣除「銀行可貸款金額」等於需準備的「買房頭期款」這麼簡單!

自己需準備的款項除了將頭期款之外,你還有以下這些可能費用要考量進去。

  • 仲介費
  • 斡旋金
  • 代書費
  • 銀行履約保證金
  • 政府稅金
  • 保險費
  • 物業管理費用
  • 裝潢或家居費用

仲介費

支付給房仲業者的服務費用,約成交價1%~2%不等。

斡旋金

類似訂金的作用,為了展現買方的誠意,行價價通常為10萬元左右或賣方決定,但這筆費用會含在成交價內。

代書費

包含簽訂契約金、土地建物移轉登記、抵押權設定登記、實價登陸代書費,總金額大約落在15000元~20000元之間。

銀行履約保證金

作為買賣雙方的履約保證,可透過代書公司協助辦理,保證金約是成交價的0.06%,並由買賣雙方各出一半。

政府稅金

包含買賣契稅(契價×6%)、印花稅(建物契價 /土地公告現值 × 0.1%)、房屋稅(房屋現值1.2%~3%)、地價稅(申報地價現值×0.2%)、地政規費、抵押權設定規費,依各稅金規定計算實際金額。

保險費

火險與地震險,地震險每年保費行情約1350元左右,火險則依房子坪數決定,通常每年1000元~2000元左右。

物業管理費用

大樓管理費用,由社區或物業管理公司規定金額。

裝潢或家居費用

裝潢、家具、家電是屋主個人規劃範疇,金額不一定,通常為50萬~200萬元不等。

買房費用表格

接下來幫你整理以上這些買房費用的統整表格。

費用項目費用金額區間備註
仲介費成交價1%~2%若是屋主自售則免支付
斡旋金10萬元左右費用會含在買賣價中,可以不計算
代書費通常在15000元~20000元之間簽訂契約金、土地建物移轉登記、抵押權設定登記、實價登陸代書費
銀行履約保證金成交價0.06%左右由買賣雙方各負擔一半
政府稅金依各稅金規定計算費用買賣契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、地政規費、抵押權設定規費
保險費火險依房子坪數決定
地震險行情通常每年保費1350元
火險、地震險
物業管理費用由社區或物業管理公司規定大樓管理費
裝潢或家居費用通常50萬~200萬元之間依屋主個人規劃,金額不一定

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4種買房頭期款試算表

透過前面幾項評估重點,以下在幫你整理出這些重點各自的買房頭期款計算公式。

  • 房屋總價推算法:買房頭期款=房屋總價×(20%~40%)
  • 房屋種類推算法:買房頭期款=房屋總價×需準備自備款係數
  • 銀行鑑價推算法:買房頭期款=買賣成交價-(銀行房屋鑑價×核定貸款成數)
  • 可負擔房價回推法:買房頭期款=可負擔房價×(1-可貸款成數)

免費下載【買房頭期款試算表】連結

買房頭期款試算公式與表格下載(Excel也適用)
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總結

最後,幫你總結本文重點。

  • 買房頭期款、自備款需準備金額可以利用本文介紹的房屋總價推算法房屋種類推算法銀行鑑價推算法、可負擔房價回推法來推算
  • 買房子除了頭期款與貸款之外,還需要注意其它買房費用。
  • 其他買房費用有仲介費、斡旋金、代書費、銀行履約保證金、政府稅金、保險費、物業管理費用、裝潢或家居費用。
  • 透過本篇文章步驟,完成3項小任務後,即可免費下載【買房頭期款試算表】

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By AuMe黃金本人

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