預售屋,中古屋,新成屋買房子流程

【買房實戰教學】預售屋,中古屋,新成屋買房子流程最完整攻略!

在股票交易市場,看錯技術指標或沒有跟進投資策略,可能不會讓你後悔終生。

但是!買房子或房地產投資,如果你不明白這些必要流程與購買細節,很容易一時之間的決定就讓你套牢一輩子!

這篇文章將教會你買房子到底要挑選預售屋、中古屋還是新成屋?他們之間有什麼差別?有哪些一定要評估的風險?在文章中,我還幫你整理出最完整的買房子流程。

記得一定要收藏起來當作你的買房工具書,不管是已經買房、正在看房或現在決定買房的你都一定看這篇買房乾貨文!

買房子選預售屋、中古屋還是新成屋?

買房子選預售屋、中古屋還是新成屋?
買房子選預售屋、中古屋還是新成屋?

有不少人挑房子或買房子很容易陷入到「感覺對了」跟「夢想中的房子」的泥沼中,但最最重要的其實是當下你的預算、需求是否符合自己。

千萬不要拿自己的狀況跟親朋好友或同事比較,相信我,會比不完!

因為住的是你,繳貸款的也是你,在能力容許範圍內,挑選適合自己情況的房子才是真諦!

而大眾買房子通常有兩種大類,預售屋與成屋,再細分會分成三種類別。

  • 預售屋
  • 中古屋
  • 新成屋

接下來幫你整理這三種房屋類型的比較:

房屋類型比較預售屋新成屋中古屋
房屋是否已完成未完成已完成已完成
特色可以依買家需求調整設計風格和格局
交屋前可分階段分期繳納自備款
預購後的剩餘戶數,已有既定格局價格較低,已有既定格局,或者被之前屋主更動過
屋況全新、屋況最佳全新完工,屋況次佳曾有人居住過,屋況最差
屋齡0年,尚未完工通常會認定2年以下5年~15年以上
居住環境分析最多未知數需觀察新住戶鄰居、管委會運作情況社區和住戶品質容易觀察
房屋相對價位價位最高價位次高價位最低
可貸款成數貸款成數較高貸款成數較高貸款成數最低
自備款通常需準備總價多少%數
(不含裝潢、訂金..等其他費用)
20~30%25~30%25~40%
誰適合購買自備款或買房資金比較少的人
年輕人、青年購屋族
短期內想要立即入住的人購屋資金相較起來不寬裕,但想要買屋況較新的人買房資金較少,短期內依格局需求無法買新屋的人希望在社區環境和居住品質成熟且穩定的人
一定要評估的風險完工後可能有落差自備款需要備齊設備、水電等管線老舊可能需要汰換與修繕
選擇重點建商風評
把握客變期
建商風評
確認周邊環境
前任屋主使用情況

買房子雖然是終身大事,但你可以循序漸進,依照人生階段不斷成長的能力與未來需求一直買房換房

從老舊的中古小屋→換到屋況較新的中古屋→屋況良好的新成屋/預售屋→夢想中的房子。

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最完整買房子流程全解析(預售屋VS成屋)

買房子流程全解析(預售屋VS成屋)
買房子流程全解析

買房子其實跟投資理財一樣,都需要Step By Step來學習。

我會以買房的正常流程作示範說明,流程可能會與你的個案情況些許不同,僅供大家參考。

接下來會依房屋大類分為以下兩種買房子流程說明。

  • 買預售屋流程
  • 買成屋(新成屋、 中古屋)流程

買預售屋流程

買預售屋流程

預售屋尚未完工或未取得使用執照的房屋類型,而且在確定買房後初期,因為可以「變向的分期付款」,成為現在很多小資族買房的首選。

接下來將告訴你,如果你要買預售屋,會有那些必要流程與購買細節。

  • STEP 1 確認預算、需求與開始存買房頭期款
  • STEP 2 前往銷售中心或接待中心看屋,同時初步議價
  • STEP 3 寫紅單、繳交訂金、簽約金、開工款(訂簽開金)
  • STEP 4 繳交工程款
  • STEP 5 預售屋「客變」通知
  • STEP 6 銀行貸款對保
  • STEP 7 稅務負擔與完稅
  • STEP 8 完成房屋過戶
  • STEP 9 交屋、驗屋與繳納尾款 

STEP 1 確認預算、需求與開始存買房頭期款

你要先確認自己是否有必要的買房需求,像是未來有成家或生小孩的計畫,注意!是「必要的」需求,不是「喔~年紀也到了,所以單純想要買房」。

如果有買房需求,再來確認自己的買房預算目前有多少,可以買多少總價的房屋,建議使用可負擔房價試算

需求、預算確認完畢後,就可以著手開始準備買房頭期款的存錢計畫囉!

STEP 2 前往銷售中心或接待中心看屋,同時初步議價

我會建議存買房頭期款的時候,就要多關心預售屋的行情,邊看預售屋邊存錢。

到銷售中心或接待中心看屋時,可以多找幾位親朋好友一起前往,人多勢眾這樣接待中心會更願意帶你看房。

這邊要注意的是,在前往銷售中心之前,一定要先做好事前功課。

比如:附近預售屋實價登陸的行情,這間預售屋的格局有什麼、定價落在哪裡?

因為當你到現場時,銷售人員會問你幾個問題,最常問的包括:「你的預算在哪裡」、「你的需求是找三房還是四房」…等等諸如此類的問題。

如果看到喜歡的房子類型,也可以初步詢問價格。

STEP 3 寫紅單、繳交訂金、簽約金、開工款(訂簽開金)

簽約金是頭期款(自備款)的一部分,金額約落在房屋總價的10~15%。

若已經確定購買, 一定要仔細閱讀建商提供的「預售屋買賣契約書」,合約審閱期約5~30天。

確認好契約書內容沒有問題後,再簽訂正式合約,並繳交簽約金與開工款。

另外,就算是已經定型的固定合約,仍然可以依據你的需求為你修改一些客製合約內容,所以一定要仔細看過好幾遍!

STEP 4 繳交工程款

一般工程款的繳款方式會依合約簽訂內容而有所不同,通常有兩種類型:

  1. 按照工程進度的完成度繳納工程款。
  2. 不論工程進度到哪裡,每月都要固定繳納工程款,通常要你按月繳納的建商,代表他們手頭上沒有錢,或者是需要資金周轉(如給工人的薪水)。

這點在正式簽約前,一定要先確認建商要求的付款方式為何,到時候實際繳款時才不會不知所措。

另外,若合約註明為「工程零付款」,即表示施工期間不需要繳納工程款,等房屋結構體完成、交屋(領取使用執照)時再繳納。

STEP 5 預售屋「客變」通知

購屋族可以把握預售屋的客變期約1~2周的時間,針對個人想要變更的室內設計、建材、水電管線配置等設施內容提出修改意見

我會建議你在施工期間就要經常去你的房子關心一下,多去關心才會對未來這間房子的藍圖越清楚,提出的需求才會越對你的口味。

你也可以帶幾杯飲料去工地與工人博感情,這樣他們拿了東西,理應會更盡責幫你的房屋顧好品質。(雖然本來就該做好,這只是做一個人情)

STEP 6 銀行貸款對保

當建商領取使用執照過後,即可進行接下來的銀行對保手續。

由銀行審核購屋貸款者的資格與個人條件,若符合貸款資格,後續還須確認…

  • 貸款種類
  • 貸款成數
  • 貸款利率
  • 貸款年限
  • 貸款金額

這筆對保後的貸款金,會在過戶之後,建商才會領取到這筆銀行同意撥款的貸款金額。

STEP 7 稅務負擔與完稅

以下是買方和建商都要注意的幾種稅務

  • 地價稅:交屋前,建商負責繳納;交屋後,買方負責繳納。
  • 房屋稅:交屋前,建商負責繳納;交屋後,買方負責繳納。
  • 土地增值稅:通常由建商負責繳納。
  • 印花稅:買方負責繳納。
  • 契稅:買方負責繳納。
  • 其他作業規費:買方負責繳納。

STEP 8 完成房屋過戶

在完稅之後,建商必須在使用執照領取過後的4個月內完成房屋過戶與設定手續。

這些步驟同樣可以委託專業代書幫你處哩,通常會和第七步驟的完稅一併執行。

STEP 9 交屋、驗屋與繳納尾款 

交屋前切忌一定要仔細驗收房屋,若發現問題,可以要求建商限期改善。

而交屋尾款可以先扣留住,約佔房屋總價的5%,等建商完成改善後再繳納尾款。

預售屋的驗屋很難百分之百符合你的需求跟買房前想像,建商也不太可能會如你所願很快改善好,這都是需要談判好的細節。

若怕自己或親友對這驗屋方面沒有信心,也有專門的驗屋公司有在提供這項服務。

延伸閱讀:財務自由第一步:緊急預備金要多少?用這條最貼切的公式告訴你

買成屋(中古屋、新成屋)流程

買成屋(中古屋、新成屋)流程

成屋是指已經完工的房屋類型,像是新成屋或者中古屋。

接下來將告訴你,如果你要買成屋,會有那些必要流程與購買細節。

  • STEP 1 確認預算、需求與開始存買房頭期款
  • STEP 2 與房仲、屋主議價
  • STEP 3 下訂
  • STEP 4 簽約
  • STEP 5 用印
  • STEP 6 銀行貸款對保
  • STEP 7 稅務負擔與完稅
  • STEP 8 完成房屋過戶
  • STEP 9 清償、塗銷
  • STEP 10 交屋、驗屋與支付尾款 

STEP 1 確認預算、需求與開始存買房頭期款

與購買預售屋一樣,主要有以下三項。

  • 你要先確認自己是否有必要的買房需求。
  • 確認自己的買房預算目前有多少,可以買多少總價的房屋,建議使用可負擔房價試算
  • 開始準備買房頭期款的存錢計畫。

STEP 2 與房仲、屋主議價

成屋的買賣交易,幾乎是讓房屋仲介來幫買賣雙方協調價格,較少由屋主自行出面。

看房過後,如果有購屋意願可以透過仲介向屋主提出進一步的議價要求。

這時候會出現兩種議價方式:

  1. 斡旋金:因無法律效力,所以不是必要的支出費用,它是當買方出價金額與屋主願意出售的金額有所落差時,一種「由買方請求中間人(房仲),或中間人要求買方支付,與賣方協商的費用」,當買賣雙方達成價格共識後,斡旋金會變成買賣價金的一部分。
  2. 要約書:內政部提出的議價合約方式,如果買方不想要支付斡旋金,可以利用簽要約書的方式免去支付斡旋金的動作。可是如果要約書簽定過後,買賣雙方有任何一方反悔,須賠償對方房價的3%做為違約金。

以實際情況比較,大多數買方與房仲都傾向用斡旋金的方式,要約書雖然有法律效力,但比較不實用。

STEP 3 下訂

透過房仲業者、建商或屋主購買成屋,買方在合約正式簽訂之前可以先支付訂金以示誠意,俗稱「下訂」。

當買方支付訂金後,賣方需開立收據給買方作為購屋憑證。

收據內容須包含以下內容:

  • 房屋座落地址
  • 房屋坪數
  • 雙方已談妥的房價
  • 訂金金額
  • 房價支付方式
  • 違約的罰則
  • 賣方須在收據上簽章

STEP 4 正式簽約

買賣雙方確定成交之後,買方可以再次調閱土地與建物謄本,來確認產權完整性。

之後可簽訂成屋買賣契約。

以下是買賣雙方簽約時需準備的資料與內容:

  • 買方需準備:簽約金(房屋總價的10%)、印章、身份證、(代理人需授權書、被授權人省份證)
  • 賣方需準備:個人印鑑、身份證、土地和建物權狀正本、銀監及銀監證明(賣方親自簽約則不需要)

STEP 5 用印

「用印」就是蓋印章的意思,一般會在雙方簽約後的7天以內完成用印程序。

此時買方需再支付約10%的房價金額。

需要請代書用印的所有手續主要包括:

  • 報稅
  • 過戶
  • 繳納各項稅金
  • 繳納各項必須規費
  • 完成房屋所有權的轉移

用印的流程屬專業性質較高的步驟,這步驟可以委託專業代書協助辦理。

STEP 6 銀行貸款對保

用印完成之後,買方如果有貸款需求,可以向銀行提出。

因為銀行對於成屋中的中古屋可放款的成數都不會太高,一般落在50~60%上下。

所以買方就必須備妥更多的自備款,資金壓力會比較高。

個人建議在第一步驟「確定買房的當下」就提供房屋資訊給銀行先偷跑評估,這樣自己心理比較有底跟房仲、屋主議價,也能事先清楚自己的還款能力與房屋能貸款的成數。

另外,如果有保證人或銀行內部有關係幫忙關說,一般可以再多貸5~10%。

STEP 7 稅務負擔與完稅

用印完成之後,相關的報稅資料會轉至稅捐機關。

買賣雙方須繳納稅捐機關所核發的稅單,有以下負擔費用:

  • 賣方負擔:土地增值稅,
  • 買方負擔:契稅。

此時,買方需再繳交約10%的房價款項,才是完成「完稅」的動作。

另外,如果賣方提出「賣清」,則是代表要請買方負擔這些稅務,沒有硬性規定,雙方談妥就好,可能是賣方怕麻煩,直接算你房價便宜一點來省去繳稅。

STEP 8 完成房屋過戶

完稅過後,可以委託專業代書協助辦理產權過戶,會將房屋的所有權人由賣方移轉到買方名下,而買方約在3天內可以取得土地所有權狀及房屋所有權狀。

到過戶這個步驟主要有三項重點:

  • 送地政機關領新權狀
  • 銀行確認過戶完成才會撥款
  • 委託代書一併處理完稅、過戶、抵押權設定登記、清償和塗銷

買方需準備:、土地及建物買賣所有權移轉契約書正本和副本、身份證影本一份、契稅、過戶尾款、代書費、登記規費、印章、戶籍謄本一份、戶口名簿影本一份。

賣方需準備:增值稅單、土地和建物所有權狀、身份證影本一份、印章、印鑑及印鑑證明。

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STEP 9 清償、塗銷

房屋過戶完成後,就可以準備交屋了!

可是在交屋前,有一項步驟是很多人忽略一點:「清償與塗銷」。

他們的意思是,大部分的賣方或原屋主跟這間房子還有淵源,也就是還有相關費用有沒繳清。例如:

  • 未繳清的房貸
  • 未繳完的大樓管理費、清潔費用
  • 其他房屋費用

這步驟一樣會請專業代書詢問賣方有什麼金額尚未繳清,再由買方的貸款撥款直接做設定「清償」的動作。(設定:銀行貸款房子的登記手續)

清償過後,賣方的貸款銀行會核發清償證明書,代書會將這張證明書拿去給地政事務所「塗銷」,這樣才可以將賣方原貸款的登記與抵押權設定給抹去,只留下買方新設定的抵押權。

錢就算是還清了,仍然要做「塗銷」的動作!很重要!

STEP 10 交屋、驗屋與支付尾款 

最後交屋時,主要有三項交屋重點。

  • 驗屋:再三確認屋況沒有問題,也可以花錢請驗屋公司幫忙。
  • 點交房屋:向賣方拿房屋鑰匙與相關物品,建議不管怎樣,交屋後一定要換鎖與鑰匙。
  • 結清尾款:結清剩餘費用,如果驗屋沒有完成,可以先保留約10%的尾款,若有貸款,需先進行房屋點交。
  • 領取新權狀:驗屋和費用結清後,買方即可領取房屋新權狀。

正常流程下,從確定買屋簽約到最後交屋大約正常程序會花1個月~2個月之間。(依個案)

總結

有很多人把買房是終身大事,但絕對不是一輩子只做一次的事情。

在人生當中,一定會有其他因素需要換房子或再買房子,像是孝親房、生小孩、換工作或投資..等等需求。

這時候,本文介紹的看房子流程與比較選擇重點,肯定能為你再次派上用場!

最後,總結本文重點。

  • 買房選擇預售屋、中古屋或新成屋的重點是「符合實際需求」。
  • 在能力容許範圍內,挑選適合自己情況的房子才是真諦!
  • 買房子流程的不同主要有「買預售屋」和「買成屋」的差別。
  • 買預售屋流程:確認預算、需求與開始存買房頭期款→前往銷售中心或接待中心看屋,同時初步議價→ 寫紅單、繳交訂金、簽約金、開工款(訂簽開金)→繳交工程款→預售屋「客變」通知→銀行貸款對保→稅務負擔與完稅→完成房屋過戶→交屋、驗屋與繳納尾款。 
  • 買成屋(中古屋、新成屋)流程:確認預算、需求與開始存買房頭期款→與房仲、屋主議價→下訂→簽約→用印→銀行貸款對保→稅務負擔與完稅→完成房屋過戶→清償、塗銷→交屋、驗屋與支付尾款。 
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