最後更新於 2024 年 3 月 10 日
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不管是投資人、自然人或是法人，稅務絕對是每位國人都一定要關注的議題。
而財產持有稅中的房屋稅、房地合一稅與囤房稅更是近年來最常被討論的徵收稅務。
接下來將告訴你…
- 房屋稅到底是什麼？
- 房屋稅繳納時間？
- 繳納與申報方法？
- 房屋稅試算公式？
- 稅率級距如何計算？
在文章中，黃金本人還會教你用自然人憑證和讀卡機完成房屋稅查詢的流程教學。
房屋稅是什麼？
房屋稅，是政府對納稅義務人在房屋持有、佔有或具有其他關係的期間，依各縣市政府評定房屋價值後所課徵的財產稅。
簡單來說，房屋稅是一種納稅義務人在持有房屋期間需要繳納的財產持有稅。
我們可以將這句話拆解成幾個關於房屋稅繳納的部分：
- 納稅義務人
- 房屋定義
- 評定房屋價值
納稅義務人
所謂的納稅義務人主要分為四種人。
- 房屋所有人：持有房屋的所有權人。
- 房屋典權人：設有房屋典權的人。
- 房屋共有人：與持有人或其他共有人共有房屋的人，由共有人推定其中一人繳納，若無法推定則由現住人或使用人代繳。
- 房屋受託人：受理該房屋財產信託的人，如果信託關係仍持續中，會以受託人作為房屋稅的納稅義務人。
房屋定義
房屋稅所課徵的房屋定義是「只要是在地面上的房屋、建築物，或者可以增加房屋使用價值的建築改良物，都屬於房屋財產稅課徵的範圍」。
簡單來說，你在路上看到的任何形式、不同用途的各種建築物，幾乎都要課徵房產稅。
包括：夾層屋、鐵皮屋、加油亭、倉庫…等等。
評定房屋價值
每個縣市政府會有專門評定房屋價值的不動產評價委員會，不動產評價委員會由地方民意代表、建築和營造相關的專業人士所組成。
委員會會依照房屋使用情形、房屋構造種類、房屋用途、房屋座落區、樓層高度等各種條件後，訂定「該房屋的核定單價」，再將房屋核定單價與課稅面積、折舊率、經歷年數、路段率相互計算後得出「該房屋現值」，最後再將房屋現值乘於適用稅率等於最後要繳納的房屋稅。
通常使用的建材構造越良好、使用坪數面積越大或屋齡較新的房屋與建築物，最後評價出來的房屋現值會越高。
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房屋稅繳納與申報方法？繳納時間？
在了解房屋稅的由來與規定後，接下來要告訴你房屋申報方法、房屋稅繳納方法與房屋稅繳納時間。
- 房屋申報方法
- 房屋稅繳納方法
- 房屋稅繳納時間
房屋申報方法
在學習房屋稅繳納方法之前，你要先做好申報房屋的動作，也就是如實跟政府申報你持有的房屋狀況與納稅。
通常你看到已坐落很久的房屋都已經申報完成，只有新建房屋要在房屋構造完成後的30天內向房屋當地稅捐稽徵處或分處索取房屋稅申報書，申報新建房屋現值及使用情形為何，。
新建、增建、改建房屋申報時，應準備以下文件：
- 房屋申報書
- 房屋平面圖（含立面圖、剖面圖）
- 房屋使用執照影本及其申請書
- 建物測量成果圖影本
有增建、改建、變更使用或移轉承典權也視同為新建房屋，如果在當期建造完成，一樣要按月比例計算課徵費用，未滿一個月者則不計算。
房屋稅繳納方法
房屋稅繳納通知書會由直轄市或縣市地方稅稽徵機關填發郵寄給納稅義務人，最簡單直接的繳納方式當然是拿著這通知稅單到各大超商直接繳稅。
繳納的方式主要會分為兩種類型：
- 持繳款通知書到相關機關繳納
- 網路線上繳稅或轉帳
持繳款通知書到相關機關繳納
當收到繳款通知書，你可以拿著通知書直接到以下相關機關繳納或轉帳房屋稅：
- 各大超商：統一7-11超商、全家、萊爾富、OK等便利商店繳納，適合稅額在新台幣2萬元以下的稅繳人。
- 金融機構：到代收稅款的金融機構以現金或票據繳納，注意郵局不在此代收機構中。
- 活期(儲蓄)存款帳戶臨櫃轉帳：到銀行臨櫃辦理轉帳，依通知單指定帳戶轉帳指定房屋稅額。
- 晶片金融卡ATM機台轉帳：到可以跨行轉帳的ATM，依通知單的指定帳戶轉帳指定金額匯款。
網路線上繳費轉帳
線上繳稅的方式是最懶人型的作法，不需要到稅代收機關臨櫃辦理，甚至不用出門。
- QRcode行動支付：下載行動支付App並完成認證與憑證，就可以掃描通知單上的QRcode繳費。
- 網路或行動銀行帳戶轉帳：直接網路匯款指定稅額至指定帳戶。
- 讀卡機繳費：到財政部稅務入口官網，可以線上使用自然人憑證、信用卡、健保卡、晶片金融卡或TAIWAN FidO臺灣行動身分識別等方式繳稅。
如果房屋稅繳款通知書遺失或沒有收到，請到房屋所在地地方稅稽徵機關或電子稅務文件入口網申請補發。
但是如果你是懶人或者弄丟了繳稅通知單又不想補發，你可以選擇財政部查繳稅電子服務，只要有讀卡機就可。
房屋稅繳納時間
房屋稅每年都有一段繳納期間，持有房屋或者相關納稅義務人都要在這段期間內完成繳納房屋稅的動作。
- 房屋稅繳納時間：每年5月1日至5月31日。
- 計算持有房屋的課徵期間：前一年的7月1日至當年的6月30日
也就是說，如果你是今年5月要繳納房屋稅的納稅義務人，你計算持有房屋的課徵期間就是去年的7月1日到今年的6月30日。
| 項目 | 持有房屋的課徵期間 | 房屋稅徵收期間 |
| 房屋稅 | 前一年的7月1日至當年的6月30日 | 每年5月1日至5月31日 |
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房屋稅試算公式？稅率計算方式？
我們知道房屋稅是由房屋核定價值與房屋現值推算出來的財產稅務。
接下來將告訴你房屋稅是如何計算？又該怎麼試算？
透過前文解釋不動產評價委員會是依照「房屋使用情形、房屋構造種類、房屋用途、房屋座落區、樓層高度」等各種條件後，訂定「該房屋的核定單價」，再將房屋核定單價與課稅面積、折舊率、經歷年數、路段率相互計算後得出「該房屋現值」，最後再將房屋現值乘於適用稅率等於最後要繳納的房屋稅。
因此我們可以得出以下房屋稅試算的幾個必備條件與計算階段：
- 第一階段：確認房屋使用情形、房屋構造種類、房屋用途、房屋座落區、樓層高度
- 第二階段：計算出房屋的核定單價
- 第三階段：依房屋核定單價，與課稅面積、折舊率、經歷年數、路段率相互計算得到房屋現值。
- 第四階段：依房屋使用情形確認房屋稅適用稅率
- 第五階段：計算出須繳納的房屋稅
因此可以得出幾個有關於房屋稅的試算公式：
第一階段與第二階段：房屋核定單價 = 標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低的加減價額
第三階段：房屋現值= 房屋核定單價 × 課稅面積 ×（ 1 – 折舊率 × 折舊年數）× 街路等級調整率（地段率）
第四、五階段：應繳房屋稅 = 房屋現值 × 房屋適用稅率。
所以，比較完整的房屋稅試算公式是：
房屋稅＝[房屋核定單價×（ 1 – 折舊率 × 折舊年數）× 街路等級調整率（地段率）]×房屋適用稅率
房屋稅率徵收級距
房屋稅率會依照房屋使用情形和房屋用途而有所不同。
| 房屋使用情形 | 適用稅率(依房屋現值) | 房屋用途 |
| 自住，住家用 | 1.2% | 自住或公益出租人使用 |
| 非自住，住家用 | 1.5%~3.6% | 出租房屋 |
| 非住家，非營業用 | 2% | 供人民團體等非營業使用者使用，稅率則適用1.5%~2.5% |
| 非住家，營業用 | 3%~5% | 營業用、私人醫院、診所、自由職業事務所 |
若房屋同時存在住家與非住家用，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。
若房屋為空置不為使用，仍然依照使用執照所載的用途課稅。
假設我有一間透天厝，一樓經營酒吧，而二樓三樓為住家，則要以實際使用面積與用途分開計算稅率。
房屋稅屬於地方稅務，所以以上稅率皆會依地方政府規定不同而不同。
房屋稅試算公式案例
得到房屋稅計算公式後，接下來為你示範怎麼試算。
假設陳先生在台北市中山區中山北路1段有一棟4層樓高、鋼骨造結構的自住用房屋，房屋在民國84年8月建造完成，總面積為200平方公尺，每平方公尺核定單價4330元，折舊率1%，110年的地段率為280%。
透過以上內容我們可以代入房屋稅試算公式的必備要素：
- 核定單價：4330元
- 課稅面積：200平方公尺
- 折舊率：1%
- 房屋折舊年數：25年
- 路段率：280%
- 適用稅率：1.2%(自住用)
帶入此公式：房屋核定單價 × 面積 × （1－折舊率 × 折舊年數） × 街路等級調整率（地段率）× 適用稅率 ＝ 應納房屋稅
會可以得到陳先生在110年期應繳的房屋稅試算如下：
4330元×200平方公尺×(1-1%×25年)×280%×1.2%＝21823元
注意！各縣市適用的稅率與房屋現值評價皆不同。
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房屋稅查詢流程教學
接下來教你如何查詢房屋稅。
我會推薦你使用地方稅網路申報作業的查繳稅系統，只要有自然人憑證、健保卡或相關憑證就可以申請。
- STEP 1：進入「地方稅網路申報作業」網站
- STEP 2：輸入個人資料、插上讀卡機與卡片
- STEP 3：選擇縣市別、稅務別，並查詢房屋稅
STEP 1：進入「地方稅網路申報作業」網站
進入官網後，點擊上排選單的「常用服務」→再點選「定期開徵查繳稅及電子服務」(如下圖)
STEP 2：輸入個人資料、插上讀卡機與卡片
再來就會進入上方畫面，先選擇你要使用的憑證，這邊我以自然人憑證作為示範。
點擊「自然人/工商憑證」欄位的「用這個方式身分驗證」。
就會進入此畫面後，便可輸入你的身分證字號與自然人憑證PIN碼(預設值為民國出生年月日共六碼)。
記得在按下登入以前，要先插上讀卡機和自然人憑證IC卡。
STEP 3：選擇縣市別、稅務別，並查詢房屋稅
接下來畫面就會進入稅務查繳系統裡，先點擊畫面左方的「功能選單」裡的「電子方式傳送服務」→「申請、變更、服務」。(如下圖)
再來就會進入下方畫面。
最後，輸入房屋的縣市別、申請類別和稅目別。如上圖
點擊「查詢」後就可以找你的的房屋稅。
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總結
房屋稅是只要持有房屋的納稅義務人都一定要知道的財產稅務，每年申報和繳稅時如果能夠聰明的利用房屋面積與用途，你也可以省下不少房屋稅。
最後，幫你總結本文重點。
- 房屋稅是一種納稅義務人在持有房屋期間需要繳納的財產持有稅。
- 房屋稅繳納時間是每年5月1日至5月31日。
- 房屋現值會由各地方政府的不動產評價委員會評估。
- 房屋稅 = 房屋現值 × 房屋適用稅率。
- 房屋稅率會依照房屋使用情形和房屋用途而有所不同。
- 房屋稅查詢可以利用地方稅網路申報作業的查繳稅系統，只要用相關憑證與讀卡機，在家就能查詢。
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By AuMe黃金本人
