最後更新於 2024 年 3 月 10 日
很多人以為房地合一稅已經把「土地」的稅務部分一起包含進去，但買賣房地產除了會有財產交易所得稅和房地和一稅之外，仍然會產生「土地增值稅」。
土地增值稅顧名思義就是政府課徵土地漲價金額的土地稅。
接下來讓我完整告訴你土地增值稅是什麼？土地增值稅稅率大約多少？土地增值稅申報自用住宅怎麼做？買賣贈與繼承選哪個？新屋重購退稅優惠怎麼申請？
文章中我還幫你整理了土地增值稅計算方式、速算表格與試算範例讓你第一次算就上手。
土地增值稅是什麼？
土地增值稅，又可簡稱土增稅，英文:Land Value Increment Tax，是土地稅法規定的其中一項土地稅，是指當發生土地所有權移轉時，納稅義務人需依照土地增值的情況按規定繳納給政府的土地稅。
土地稅法中有地價稅、田賦、土地增值稅三種，而土地增值稅主要是課徵從買進持有到賣出時，這段期間土地漲價的總額而規定的稅務。
簡單來說，土地增值稅是政府課徵土地從買進持有至賣出時的自然漲價總額，依稅率規定收取的一種土地移轉稅。
以下在整理出幾個土地增值稅需要知道的重點部分，包括：
- 納稅義務人
- 土地漲價定義
- 免徵土地增值稅的情況
- 不課徵土地增值稅的情況
土地增值稅納稅義務人
| 土地移轉情況 | 納稅義務人 | 說明 |
| 土地為有償移轉時 | 原所有權人 | 指移轉時，原所有權人取得相當之代價。例如：買賣、交換、政府照價收買。 |
| 土地為無償移轉時 | 取得所有權人 | 指移轉時，取得所有權人並未付出代價。例如：贈與或遺贈。 |
| 土地設定典權時 | 出典人 | 根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。 |
| 信託土地有償移轉或設定典權時 | 受託人 | 受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為其自有土地。 |
| 信託土地歸屬時 | 歸屬權利人 | 受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。 |
土地漲價如何定義
土地漲價的定義是以土地移轉時的申報移轉現值減除前次移轉現值（或原規定地價）乘以物價指數，如果期間內有土地改良費，可以一併扣除。
申報移轉現值
可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。
- 契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。
- 公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。 但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
前次移轉現值或原規定地價
- 即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。
- 前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調整之。
土地改良費用項目
- 改良土地費用
- 已繳納之工程受益費
- 土地重劃費用
- 因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值
免徵土地增值稅的情況
- 各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。
- 因繼承而移轉之土地(無須向地方稅稽徵機關申報土地增值稅)。
- 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。而符合下列條款規定者：１.受贈人為財團法人。２.法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。３.捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
- 被徵收之土地。
- 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者。
- 區段徵收之土地。
- 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
不課徵土地增值稅的情況
- 夫妻配偶間相互贈與的土地，可以申請不課徵土地增值稅。
- 土地作為農業使用的農業用地，土地移轉給予自然人時，可以申請不課徵土地增值稅。
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土地增值稅稅率大約多少？
土地增值稅的稅率會依「漲價倍數」分為三種級距，漲價倍數=土地漲價總數額 / 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原地價。
而土地用途也有分成一般用地與自住用地，不同用途有不同稅率。
以下分為兩種稅率類型說明：
- 一般用地稅率
- 自用住宅用地稅率
一般用地稅率
| 級距 | 漲價倍數 | 課稅稅率 |
| 第一級 | 倍數＜100% | 40% |
| 第二級 | 100%≦倍數＜200% | 50% |
| 第三級 | 倍數＞200% | 60% |
第二級與第三級的一般用地如果持有土地年限超過20年，還會有稅額減徵優惠。
- 持有土地年限未超過20年者：無減徵0%
- 持有土地年限超過20年以上：減徵率為20%
- 持有土地年限超過30年以上：減徵率為30%
- 持有土地年限超過40年以上：減徵率為40%
自用住宅用地稅率
| 土地用途 | 漲價倍數 | 課稅稅率 |
| 自用住宅 | 不論倍數 | 10% |
備註：每個人一生只能用一次自用住宅用地稅率
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土地增值稅計算方式&試算範例
透過前文解釋，我們可以知道土地增值稅是將土地漲價的總額乘以稅率後得到應繳土地增值稅，但是因為有稅率級距分別(漲價倍數)、累進差額、減徵率和抵繳的增繳地價稅…等其他不確定要素，沒辦法適用所有情況。
因此以下幫你整理了關於土地增值稅最重要的所有計算式：
- 查定稅額=土地漲價總數額 X 稅率-累進差額
- 應納稅額=查定稅額-(查定稅額 X 減徵比率)-准予抵繳之增繳地價稅額
- 漲價倍數=土地漲價總數額 / 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原地價
- 自用住宅用地預估稅額=土地漲價總數額×稅率（10％）
一般用地-土地增值稅計算公式
| 稅率級距 | 一般用地土地增值稅計算公式 |
| 第一級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】 × 稅率 (20%) |
| 第二級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】× 【稅率(30%)-[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A) 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵 A為0.10持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20% A為0.08持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30% A為0.07持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，A為0.06 |
| 第三級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後) 在百分之二百以上者】× 【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵率]】- 累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B) 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵， B為0.30持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%， B為0.24持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%， B為0.21持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，B為0.18 |
一般用地稅率速算表
我知道太多文字可能你已經眼花撩亂，接下來幫你整理一般用地的稅率快速計算表格，我們將上面計算敘述中的「土地漲價總數額」和「原規定地價或前次移轉現值總額」都設為代號，如下：
- 土地漲價總數額：n
- 原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額)：m
再帶入計算公式敘述後可以得到下方列表：
| 持有土地年限→ | 20年以下 | 20年≦年限＜30年 | 30年≦年限＜40年 | 超過40年以上 |
| 第一級 | n x 20% | n x 20% | n x 20% | n x 20% |
| 第二級 | n x 30 % – m x 10 % | n x 28 % – m x 8 % | n x 27 % – m x 7 % | n x 26 % – m x 6 % |
| 第三級 | n x 40 % – m x 30 % | n x 36 % – m x 24 % | n x 34 % – m x 21 % | n x 32 % – m x 18 % |
自用住宅用地-土地增值稅計算公式
| 自用住宅用地-土地增值稅計算公式 | 備註 |
| 土地漲價總數額×稅率（10％） | 一生限用一次 |
土地增值稅試算實例
假設陳先生有一塊都市土地，用途為一般用地，面積100平方公尺，前次取得土地之申報移轉現值每平方公尺5萬元，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為20萬元，最新公告之臺灣地區消費者物價總指數為200%，曾經繳納的工程受益費為10萬元，持有土地35年，陳先生出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下：
- 申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價總指數－土地改良費用(工程受益費)
- 代入後：(20萬元×100平方公尺)-(5萬元×100平方公尺×200%)-10萬元＝990萬元
- 漲價倍數之計算＝土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價總指數)
- 990萬元 / (5萬元×100平方公尺×200%)＝990/1000＝0.99→小於100%適用第一級距
- 土地漲價總數額×稅率-累進差額=應徵稅額
- (990萬元×20%)＝198萬(應繳土地增值稅)
以上範例是用一般用地土地增值稅算法，如果土地為自用住宅用地出售，請直接用土地漲價總數額：n×10%＝應繳土地增值稅
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土地增值稅申報、自用住宅、買賣贈與繼承、新屋重購退稅優惠
接下來幫你整理關於土地增值稅申報、自用住宅優惠、贈與繼承與新屋重購退稅等重要資訊。
- 土地增值稅申報
- 自用住宅優惠
- 買賣、贈與或繼承
- 新屋重購退稅優惠
土地增值稅申報
| 申報用地 | 申報需準備文件與資料 | 處理期限 |
| 一般土地 | 1.土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯。 2.契約書影本乙份。(正本查驗後退還)。 | 處理期限約莫五天 |
| 農用用地申請不課土增稅 | 1.土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯。 2.契約書影本乙份。(正本查驗後退還)。 3.農業主管機關核發農業用地作農業使用證明書或符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書。 | 處理期限約莫七天 |
| 公共設施保留地 | 1.土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯。 2.契約書影本乙份。(正本查驗後退還)。 3.土地使用分區證明書。(公共設施保留地及計畫取得方式證明文件) | 處理期限約莫七天 |
| 私人捐贈土地免徵土地增值稅 | 1.土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯。 2.契約書影本乙份。(正本查驗後退還)。 3.社會福利事業主管機關或主管教育行政機關許可設立證明文件。 4.捐贈文書。 5.財團法人登記證書或法人登記謄本。 6.法人章程。 7.當事人出具捐贈人未因捐贈土地以任何方式取得利益之文書。 | 處理期限約莫七天 |
自用住宅優惠(一生一次、一生一屋)
申請自用住宅用地的優惠稅率主要有兩種方案：
- 一生一次
- 一生一屋
適用「一生一次」自用住宅用地稅率
| 節稅項目 | 適用自用住宅用地稅率 |
| 適用要件 | 1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。 2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。 3.都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。 4.自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。 |
| 檢附證件 | 1.土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。 2.契約書影本一份（正本查對後退回）。 3.土地所有權人無租賃情形申明書。 4.建築改良物證明文件。5.改良土地費用證明文件(無則免附)。 |
| 申請期限 | 1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。 2.土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前。 3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到地方稅稽徵機關通知之次日起30日內。 |
| 申請地點 | 土地所在地之地方稅稽徵機關。 |
| 節稅情形 | 適用 10% 自用住宅用地稅率。 |
| 可使用次數 | 一人一生享用1次為限。 |
| 其他相關規定 | 土地所有權人申報出售自用住宅用地時，可由土地所有權人自行選擇優先適用自用住宅用地順序，面積計算至都市土地3公畝或非都市土地7公畝為止；如果土地所有權人未選擇時，地方稅稽徵機關會以最有利於土地所有權人之方式，依所核之土地增值稅由高至低的順序來適用自用住宅用地稅率。 |
適用「一生一屋」自用住宅用地稅率
| 節稅項目 | 一生一屋自用住宅用地稅率 |
| 適用要件 | 1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。 2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋（包括土地所有權人與其配偶及未成年子女未辦保存登記及信託移轉之房屋）。 3.出售前持有該土地6年以上。 4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年且持有該自用住宅連續滿6年。 5.出售前5年內，無供營業使用或出租。 |
| 檢附證件 | 1.土地增值稅（土地現值）申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。 2.契約書影本一份（正本查對後退回）。 3.建築改良物證明文件。 4.土地所有權人出售自用住宅用地申請適用土地稅法第34條第5項規定申明書。 5.改良土地費用證明文件(無則免附)。 |
| 申請期限 | 1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。 2.土地現值申報書未註明者，於繳款書繳納期限屆滿前。 3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到地方稅稽徵機關通知之次日起30日內。 |
| 申請地點 | 土地所在地之地方稅稽徵機關。 |
| 節稅情形 | 適用10％自用住宅用地稅率。 |
| 可使用次數 | 無次數限制 |
買賣、贈與或繼承
土地移轉共有三種方式，分別是：
- 買賣
- 贈與
- 繼承
買賣
| 應繳稅目 | 稅 率 |
| 土地增值稅 | 自住用地 10％一般用地 20％、30％、40％ 1.持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵20％。 2.持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵30％。 3.持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵40％。 |
贈與
| 應繳稅目 | 稅 率 |
| 土地增值稅 | 一般用地 20％、30％、40％ 1.持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵20％。 2.持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵30％。 3.持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過一般用地最低稅率部分減徵40％。 |
| 贈與稅 (免稅額以贈與人每年贈與金額合計數計算) | 106年5月12日前：220萬元以下0％超過220萬元以上部分10％ 106年5月12日(含)以後，按贈與人每年贈與總額減除扣除額及免稅額220萬後之課稅贈與淨額： 1.2,500萬以下者課徵10% 2.超過2,500萬至5,000萬者，課徵250萬加超過2,500萬部分之15% 3.超過5,000萬者，課徵625萬加超過5,000萬部分之20% |
繼承
| 應繳稅目 | 稅 率 |
| 遺產稅 | 106年5月12日前：10％ 106年5月12日(含)以後發生之繼承案件，按被繼承人之遺產總額，減除免稅額及各項扣除額後之課稅遺產淨額： 1.5,000萬元以下者，課徵10%。 2.超過5,000萬元至1億元者，課徵500萬元，加超過5,000萬元部分之15%。 3.超過1億元者，課徵1,250萬元，加超過1億元部分之20%。 |
新屋重購退稅
新屋重購退稅主要會涉及四種稅務，土地增值稅、房地合一稅、財產交易所得稅、綜合所得稅，而這種優惠措施是針對「自用住宅重購」、「小屋換大屋」的情況都有退稅優惠。
甚至，重購退稅沒有申請次數的限制，同時出售多處自用住宅用地並申請重購退稅，想要舊屋換新屋的人可以好好利用。
簡單來說，不管先賣再買或是先買再賣，土地買賣時間在2年以內都可以享有重購退稅的優惠。
土地增值稅重購退稅計算公式
土地增值稅的重購退稅計算式如下：
新購自宅用地申報移轉現值－(原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅)＝N值
計算出N值後會有三種退稅結果：
- 當已繳土地增值稅 ≦ N值時：全額退稅
- 當已繳土地增值稅 ≦ N值時：退還N值金額
- 當N值 ≦ 0時：無法退稅
| 稅目 | 土地增值稅 |
| 適用項目 | 土地 |
| 適用對象 | 原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人 |
| 原有房地產(舊屋) | ■簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業的情形。 ■土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)。 |
| 新購房地產(新屋) | ■新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。 ■新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。 |
| 土地面積條件 | 新屋限制：都市面積<300平方公尺(約90.75坪)，非都市面積<700平方公尺(約211.75坪) 舊屋限制：不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。 |
| 限制條款 | 重購退稅的土地從買入後5年內，都必須作自用住宅，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都是不可以的，否則會被追繳原退還的土地增值稅。 |
| 次數限制 | 無次數限制 |
| 買賣期限 | 2年期限內完成先買後賣、先賣後買的土地重購行為 |
| 起算日期 | 土地出售後重購或先購土地2年內再出售，2年內的起算日期： ■先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2年內，重購土地如期(訂立買賣契約日起30日內)申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。 ■先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。 |
| 退稅條件 | 新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。 |
| 其他適用土地 | 自益信託土地也可以適用，土地所有權人重購自用住宅用地後辦理自益信託，如該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背且符合自用住宅用地條件，可以辦理重購退稅。重購土地已退還土地增值稅者，重購地在完成移轉登記之日起5年內，辦理自益信託後，仍符合自用住宅用地規定者，也不會被追繳原退還稅款。 |
| 節稅小撇步 | 出售土地可規劃按一般用地繳納在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前，若所有條件都符合的情形下，可以一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅，以保留一生一次的機會，作最有利的節稅規劃。 |
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總結
最後，幫你總結本文重點。
- 土地增值稅是政府課徵土地從買進持有至賣出時的自然漲價總額，依稅率規定收取的一種土地移轉稅。
- 土地增值稅稅率會依據「土地用途」和「土地漲價倍數」決定，前者有兩種土地用途；後者有三種稅率級距。
- 土地增值稅計算方式大致上可以分為「一般用地」和「自用住宅用地」兩種計算方式。
- 土地增值稅自用住宅優惠有分為「一生一次」和「一生一屋」兩種方案。
- 辦理土地增值稅重購退稅必須要新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
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