最後更新於 2022 年 12 月 2 日
買房子是人生中非常重要的的決定，對於社會大眾來說動輒都是千萬以上的奢持品。
而政府為了抑制這種高房價和投資客炒房的亂象，因此不斷修訂房地合一稅的相關執行辦法。
接下來將告訴你…
- 房地合一稅到底是什麼？
- 房地合一稅試算公式？
- 房地合一稅申報規定？
- 有哪些自住優惠、重購和免稅額優惠？
在文章中我還幫你整理了房地合一稅率懶人包1.0版本與正在修訂的2.0版本比較表格。
《快速導覽》
房地合一稅是什麼？
房地合一稅，(英文:House and Land Transactions Income Tax)，是指將「房屋」和「土地」合併過後的實價總額，再扣除實際取得成本後，並依照實際買賣的獲利進行課徵的交易所得稅。
房地合一稅的主要用意是為了讓房屋買賣與土地買賣可以整合為一種增值利益的課稅方式。
因為投資客與炒房族的不當炒作，使房價不正常的快速上漲，房地合一稅也是為了「抑制房價」和「居住正義」使政府所採取的措施之一。
「房地合一稅」是一種將房屋、土地整合在一起並課徵買賣獲利的稅務。」
而房地合一稅1.0版本已經在2015年6月5日經立法院三讀通過，並在於2016年1月1日開始實施，也就是現制(舊制)。
目前政府正在如火如土討論的房地合一稅2.0版本與囤房稅目前還未定案，正式開始時間也還沒有確定，但已經有釋出相關版本。
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房地合一稅率懶人包(1.0 vs 2.0)
相較於2016年啟動的房地合一稅1.0舊制，政府正熱烈討論的2.0版本的課徵稅率不變，但是房屋持有時間的課稅級距有所差異。
房地合一稅率的計算主要有「個人」與「營利事業」兩種分別，再細分還有「境內」與「境外」的區分，所以總共會有四種類型的稅率級距，分別是：
- 境內個人
- 非境內個人
- 境內營利事業
- 非境內營利事業
境內個人
舊制1.0(2016~2020)
| 舊制1.0(2016年起) | 稅率 |
| 持有<1年以下 | 45% |
| 持有1年以上~2年 | 35% |
| 持有2年以上~10年 | 20% |
| 持有10年以上 | 15% |
新制2.0(2021~)
| 新制2.0(2021年~) | 稅率 |
| 持有 ≦ 2年以下 | 45% |
| 2年＜持有時間 ≦ 5年 | 35% |
| 5年＜持有時間 ≦ 10年 | 20% |
| 持有時間＜10年 | 15% |
非境內個人
舊制1.0(2016~2020)
| 舊制1.0(2016年起) | 稅率 |
| 持有<1年以下 | 45% |
| 持有1年以上~ | 35% |
新制2.0(2021~)
| 新制2.0(2021年~) | 稅率 |
| 持有時間 ≦ 2年以內 | 45% |
| 2年＜持有時間 | 35% |
境內營利事業
| 舊制1.0(2016年起) | 新制2.0(2021年~) | 稅率 |
| 未區分持有時間 | 持有時間 ≦ 2年以內 | 45% |
| 未區分持有時間 | 2年＜持有時間 ≦ 5年 | 35% |
| 未區分持有時間 | 5年＜持有時間 | 20% |
非境內營利事業
| 舊制1.0(2016年起) | 新制2.0(2021年~) | 稅率 |
| 持有<1年以下 | 持有 ≦ 2年以內 | 45% |
| 持有1年以上~ | 2年＜持有時間 | 35% |
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房地合一稅試算公式&範例
房地合一稅的試算方式可以前往財政部稅務入口網試算房地合一稅(如上圖)，或者很多房地產網站都有試算表格，像是591房屋交易網。
再試算之前，你需要先釐清以下這幾項相關費用與成本才能點擊試算，包括：
- 土地增值稅
- 契稅
- 特種貨物及勞務稅
- 綜合所得稅
- 印花稅
房地合一稅1.0(舊制)
房地合一稅的公式設計是買賣的獲利扣除買賣時的必要成本與費用，再扣除依照土地稅法計算的土地漲價總額，再乘於適用稅率。
因此可以得出以下幾個公式必備要素。
- 賣房價格
- 買房價格
- 買賣房屋的獲利(賣房價格－買房價格)
- 相關費用與成本
- 土地漲價總額
- 適用稅率
可以得出：
房地合一稅試算公式(1.0)＝(房地買賣獲利－費用及成本－土地漲價總數額)×適用稅率。
而如果計算交易所得稅時，自身條件符合自用住宅條件，獲利金額可再扣除400萬免稅額。
試算範例(1.0)
我們以591官網的房地合一稅試算表格來示範。
假設身分是「境內個人」且「非自住」的王小姐在2016年1月1號以1000萬的價格買入房屋，並在2021年3月8號以1500萬賣出房屋，交易時所產生的必要相關費用與成本為50萬元(契稅、印花稅、代書費、仲介費、修繕費…等加總)，這段期間的土地漲價金額為100萬元，代入公式可得到以下條件：
- 賣房價格＝1500萬
- 買房價格＝1000萬
- 買賣房屋的獲利(賣房價格－買房價格)＝500萬
- 相關費用與成本＝50萬
- 土地漲價總額＝100萬
- 適用稅率＝20%(因為1.0版本是房屋持有時間2年以上~10年為20%)
而房地合一稅試算(1.0)結果會等於：
房地合一稅(1.0)＝(500萬－50萬－100萬)×20%＝70萬元。
如果王小姐的身分為「自住」，則不需要繳房地合一稅。因為1.0版本為2016年1月1日以後取得並賣出，住連續滿6年，稅率計算有幾項優惠：
- 獲利400萬以下免稅
- 獲利400萬以上，稅率10%
自住優惠限制：六年內限使用一次
王小姐的買賣獲利(500萬)扣除費用及成本(50萬)和土地漲價總額(100萬)後只有350萬，符合第一項優惠條件，所以不需要繳房地合一稅。
房地合一稅2.0(新制)
最新的房地合一稅相關規定，政府尚未拍板定案，若有最新訊息會在即時更新。
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房地合一稅申報全攻略
房地合一稅申報有幾個你一定要知道的內容，包括：
- 房地合一稅可申報、不可申報折抵的費用成本
- 房地合一稅自住優惠
- 房地合一稅重新購屋退稅優惠
(以下內容為房地合一稅1.0版本，於2016年1月1日實施)
房地合一稅可申報、不可申報折抵的費用成本
可申報折抵
| 項目 | 可以申報扣除 |
| 費用 | 交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費，須提出相關文件證明，若無文件證明則可依成交價額5%認定費用。 |
| 成本 | 契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。 |
不可申報折抵
| 項目 | 不可申報扣除 |
| 費用 | 土地增值稅、房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等。 |
| 成本 | 2年內可能會耗損的設備裝置、改良或修繕費。 |
房地合一稅自住優惠
| 項目 | 房地合一稅自住優惠規定 |
| 適用條件 | ●個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。 ●交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。 ●個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。 |
| 免稅額稅率計算 | 符合以上條件者。 ●獲利400萬元以內者不用繳所得稅。 ●超過400萬元者，依超過部分按稅率10%課徵所得稅。 |
房地合一稅重新購屋退稅優惠
| 項目 | 房地合一稅重新購屋退稅優惠規定 |
| 適用條件 | ●所有權人、配偶、未成年子女設籍●出售前一年沒有出租與營業使用●不管先買後賣貨先賣後買，只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年以內 |
| 優惠內容 | 個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依規定繳納之稅額，符合以上條件者。 ●小換大：全額退稅。 ●大換小：依比例退稅。 |
| 注意事項 | 重購的自住房屋或土地，如果在重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，國稅局會再追繳回原扣抵或退還稅額。 |
另外，個人交易房地產若是屬於現制1.0課稅的範圍，即使虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，不會併入計算綜合所得總額。
如果沒有依期限內辦理申報，會處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰，如果有需要補回的稅額未繳，按照所得漏繳稅額處3倍以下罰鍰。
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總結
不管是青年購屋族、首購族、投資客、換房族或包租公包租婆，甚至我認為是只要打算在台灣買房賣房的人一定要知道房地合一稅。
如果懂得申報規定、試算方式、稅率級距和相關優惠條件，肯定可以幫你省下大筆白花花的鈔票！
最後，總結本文重點。
- 房地合一稅是房屋和土地整合為一種課徵買賣獲利的稅務。
- 房地合一稅率會依房屋持有時間、稅務人身分而有所不同。
- 房地合一稅試算條件需要先知道稅務人身分、賣房價格、買房價格、交易相關費用與成本、土地漲價總額、適用稅率。
- 房地合一稅試算公式(1.0)＝(房地買賣獲利－費用及成本－土地漲價總數額)×適用稅率。
- 若自身條件符合自用住宅條件，獲利金額可再扣除400萬免稅額。
- 房地合一稅申報一定要知道可申報與不可申報折抵的費用成本、自住優惠和重新購屋退稅優惠
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By AuMe黃金本人
