最後更新於 2024 年 3 月 10 日
買房子最重要的事情除了買地段以外，「殺價」也是一門高深學問。
而如果有一種物件讓你買到市價8折甚至6折以下的房價，是不是可以幫你省下更多買房自備款呢？今天要介紹的「法拍屋」是你可以買到市價以下的選擇，可是…
- 你知道法拍屋是什麼嗎？
- 有哪些種類？
- 法拍屋怎麼買？
- 法拍屋可以買嗎？
- 可以看嗎？
- 可以貸款嗎？
在文章中，黃金本人還幫你整理了司法院法拍屋查詢流程SOP，教你四大步驟找出你要的法拍屋物件！
法拍屋是什麼物件？
法拍屋，英文：foreclosure，是指房屋因各種原因而被法院強制執行聲請拍賣的抵押不動產。
通常被拍賣的原因可能是屋主繳不出貸款而抵押不動產、家庭離婚訴訟或分家產辦分割。
拍賣屋之所以產生，代表房屋產生不良債權，而把錢借出去給屋主買房子的銀行就會作為債權人，為了可以順利拿回借出去的貸款項目，銀行會選擇以強制執行法，正式聲請法院進行拍賣房屋以償還債務。
而法拍屋的種類細分有三種：
- 法拍屋：由法院來執行拍賣。
- 金拍屋：法院委託金服公司來執行拍賣。
- 銀拍屋：由銀行來執行拍賣。
法拍屋
法拍屋的來源大多可能是屋主的抵押品(房屋)欠債未還，債權人(通常是銀行)依強制執行法向法院正式聲請拍賣房屋，已還清屋主所欠下的貸款債務。
拍賣方式通常以彌封信封投標或通訊投標，可能會有點焦或不點交的問題，投標的保證金與拍賣底價會由法官依估價報告書做決定。
法拍屋會由各地方法院進行拍賣公告與執行，通常是案件最多，但也是物件最雜的投標選擇。
金拍屋
金拍屋與法拍屋的拍賣細節基本上都相同，差別是金拍屋是法院委託第三人的金服公司(台灣金融資產服務股份有限公司)代為執行拍賣程序。
台灣金服公司的成立是政府為了處理銀行過多的不良資產，除了請法院處理法拍屋之外，再熬外成立的第三人公司。
而金拍屋關於投標方式、保證金、拍賣底價、點交問題都跟法拍屋一樣。
只是相較於法拍屋，金拍屋只有再與金服公司有簽約的地方法院才有案件，物件數量相對來說會比較少，並且需要在各地金服公司的分公司進行投標。
銀拍屋
法拍屋一開始的債權人對象幾乎都是銀行，當結束法拍屋程序後，投標物件卻無人購買，俗稱「流標」，這時候會由各銀行自行處理該抵押品，也就變成「銀拍屋」。
因為經過法拍屋流程，通常銀行不會在聲請法院來執行，而是選擇委託民間仲介公司或第三方機構執行拍賣，因此銀拍屋的相關規定會與法拍屋、金拍屋有些不同，像是投標方式會以喊價、通訊投標或由各銀行自行決定，而投標保證金與底價也是由各間銀行自行決定，不是採估價報告書。
銀拍屋不像法拍屋和金拍屋由採拍賣公告，因此銀拍屋的拍賣資訊通常會很不完整，物件數量也相對最稀少。
法拍屋、金拍屋、銀拍屋比一比
| 法拍屋 | 金拍屋 | 銀拍屋 | |
| 拍賣場所 | 各地方法院 | 台灣金服公司 | 委託民間公司 |
| 房屋所有權 | 債務人 | 債務人 | 各銀行 |
| 投標環境 | 各地方法院案件 | 部分地區案件，由金服公司專人控管 | 物件相對有限，品質不一定 |
| 拍賣方式 | 彌封投標/通訊投標 | 彌封投標/通訊投標 | 喊價/各銀行自行決定 |
| 點交方式 | 依拍賣公告上載明，由法院配合點交 | 依拍賣公告上載明，由法院配合點交 | 由各銀行配合點交 |
| 執行程序 | 強制執行法 | 強制執行法 | 各間銀行自行處理 |
| 是否存有產權疑慮 | 有產權疑慮 | 有產權疑慮 | 無點交問題 |
| 拍賣底價 | 依估價報告書 | 依估價報告書 | 各間銀行自行決定 |
| 投標保證金 | 底價20%~30% | 底價20%~30% | 各間銀行自行決定 |
| 尾款 | 7日內必須繳清 | 7日內必須繳清 | 銀行有提供貸款服務 |
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司法院法拍屋查詢流程SOP
如果你不知道怎麼找到公告的法拍屋更多資訊，可以利用司法院法拍屋查詢系統。
接下來教你法拍屋查詢的4大步驟。
- STEP 1：進入「司法院全球資訊網」
- STEP 2：點擊「法拍公告」
- STEP 3：輸入法拍屋查詢條件
- STEP 4：法拍屋查詢列表
STEP 1：進入「司法院全球資訊網」
法拍屋查詢請先點我前往司法院全球資訊網。
進入官網後，將滑鼠游標移至「查詢服務」→點選「司法公告查詢」(如下圖)。
STEP 2：點選「法拍公告」
繼續點擊第1項的「法拍公告」。
完成後會看到下方查詢畫面。
STEP 3：填寫查詢條件
填寫查詢條件越清楚，越能找出你想要的法拍屋。
不過，一開始查詢條件可以不用全部填，只要填寫你認為對你來說比較重要的資訊就好，不然填得太細，通常會直接搜尋不到物件。
全部的查詢條件有以下：
- 執行拍賣的法院：最好選擇與縣市同所在地的法院
- 縣市：不動產所在地縣市
- 鄉鎮市區：可以再細分鄉鎮市區來搜尋
- 欄位查詢關鍵字：如果已經確定物件，也可以直接輸入關鍵字。
- 拍賣標的：房屋、土地、房屋+土地、動產
- 拍賣日期：選擇從現在到未來一個月或更久的時間。
- 案號：如果已經確定物件，也可以直接輸入案號。
- 最低拍賣價格：可以初步協助你以價格選物件，請填寫完整數字，如1000萬就是10000000。
- 面積：可以初步協助你以坪數選物件，代表謄本上的建物面積。
- 點交否：不限或是
- 拍別：拍賣次數
- 採行或兼採通訊投標否：不限或否
- 拍賣程序及結果：一般程序、應買公告或拍定價格
- 權利範圍：不分、全部或部分
- 債務人：如果已經確定物件，也可以直接輸入債務人。
- 空屋否：不限或是
- 排序欄位：物件搜尋後的排序，依案號、坐落、日期、拍次、面積、總拍賣底價做區分
- 排序方式：小到大、或大到小
填寫好查詢條件過後，就可以點選畫面右上方的「→查詢」。
STEP 4：法拍屋查詢列表與公告
透過搜尋結果我們可以知道法院名稱、案號股別、拍賣日期拍賣次數、縣市、房屋地址、樓層面積、總拍賣底價(元)、點交、空屋、標別、採通訊投標、土地有無遭受污染、地理位置…等等資訊。
依條件篩選後，跳出符合條件的案件列表，到這個畫面裡，有幾個連結與按鈕可以作為你投標的參考資料。
分別是：
- 房屋地址：直接點擊房屋地址可以查閱詳細的法拍公告
- 看圖：點擊物片裡看圖欄位的圖片可以看到法拍屋的外觀照片(只有外觀)。
- 地圖：點擊地圖會透過GoogleMap定位到物件的地裡位置。
- 土地有無汙染：點擊查詢可以從土穰及地下水汙染整治網知道土地汙染情況。
- 查詢另存Excel：點擊即可輸出成Excel列表，如果案件很多可以先存起來慢慢挑選。
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法拍屋怎麼買？有哪些流程？
查詢到自己有興趣的法拍物物件之後，接下來教你怎麼買下它！
大步驟主要會有三項：
- 查詢公告並詳閱相關規定
- 確定投標日與場所
- 填寫投標書並依規定投標
STEP 1：查詢公告並詳閱相關規定
法拍屋與金拍屋的公告方式基本上一樣，主要會有以下7種：
- 執行法院的公告欄
- 被拍賣的不動產所在地所張貼的公告
- 不動產所在地之鄉鎮市區公所張貼的公告
- 各地方法院網站公告
- 司法院網站公告
- 法院委託台服公司協助辦理不動產拍賣案件，由金服公司官網系統公告
- 報章雜誌或新聞。
STEP 2：確定投標日與場所
於拍賣公告會得知投標日和投標場所。
主要會分為「到現場投標」跟「通訊投標」兩種類型。
- 現場投標：依規定彌封信封定準時到公告指定現場投標。
- 通訊投標：依規定在拍賣公告的最後信件寄送截止日前，寄到指定地址或郵局信箱。
如果上面兩項都沒有「準時」投標成功，哪怕是慢個1小時也無法參與投標。
STEP 3：填寫投標書並依規定投標
在投標之前你需要先學會如何領取與填寫投標書。
從領取、填寫到繳交主要有五大步驟：
- 投標人須自行向各地方法院領取投標書與投標保證金的封存袋。
- 正確填寫裕執行拍賣的法院名稱，可以依拍賣公告上所載名的案號、標別與股別填寫。
- 在投標書上的欄位填寫投標人姓名、出生年月日、通訊住址、連絡電話、身份證字號等資訊，若不是本人投標，需檢附特別代理權委任狀，與出示身分證正本或影本相關證件證明。
- 填寫要投標的不動產，並載銘願意出的投標價格，如果不只一個投標案件，則依合計總價載明。
- 填寫完畢後，繳交投標書時需繳納投標保證金，如果是用即期支票、匯票或本票做為保證金，可以直接放進保證金封存袋中一併繳交。
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法拍屋可以買嗎？
法拍屋當然可以買！
但是，你要先評估過自身情況、已揭露的房屋狀況可不可以接受..等等。
以下有幾點是給想要買法拍屋的讀者一定要先確認過的問題！
- 法院產權內容：確認案件的內容是否符合自己購買需求。
- 已揭露的房屋狀況：如果已揭露的房屋狀況和地裡位置可以接受再投標，不要投自己也不想投的物件好嗎？
- 自有資金是否足夠，如果底價就明顯超出預算，那就不用想投標了！而且法拍屋與金拍屋要在7天內繳清尾款，投標前一定要知道自己有的資金有多少！
- 有沒有能力處理後續點交程序：若屬於無點交，法院只會給得標人權狀，並請得標人自行處理交屋，如果沒有能力，也要花筆錢請法拍屋仲介來幫忙。
- 不怕麻煩：在得標後，得標人還必須向法院請求解除禁止處分，法院塗銷後，得標人才可以辦理權狀登記。
法拍屋可以看嗎？
沒辦法看屋！只能看房屋外觀！
買法拍屋和買其他類型的一般房屋不一樣，
買一般房屋，像是預售屋、中古屋和新成屋，仲介和屋主都巴不得你趕快來看屋，多看幾次才會越來越喜歡，買的機率才會更高。
可是買法拍屋不一樣，會因為各種原因使房屋處於不良債權的情況，也就是說，是別人無法承擔或者有某些問題的物件。
如果要買法拍屋，也可以到案件的社區看有沒有空屋，請仲介帶看，才能預測法拍屋的坪數和格局的概況。
或者你也可以直接向當地社區的住戶請求看屋，說明看屋緣由、有禮貌一點、長得好看一點(？)，再帶個伴手禮給屋主，通常都可以讓你看看屋裡狀況。
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法拍屋可以貸款嗎？
可以，可是一定要事先與銀行確認撥款日和金額。
法院規定要在得標後7日內繳足所有金額，主要會分為兩個繳款程序：
- 投標日，先準備法拍屋底價的2成保證金。
- 確定得標後，7天內要繳足剩下的8成現金與得標價差額。
如果口袋不夠深，又沒有事先申請法拍屋貸款，想要這間法拍屋就一定要再得標日後7天內生出剩餘的差價。
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總結
法拍屋是買房打折最直接的物件，但是有折價，也要注意房屋品質可能也會有打折或其他問題。
在買房子的相關作業處理方面也比其他種類的房屋來得繁瑣，要購買法拍屋的人一定要做更多功課，不要以為有錢又幸運標到就是買到Apple件。
最後，幫你總結本文重點。
- 法拍屋是指房屋因各種原因而被法院強制執行聲請拍賣的抵押不動產。
- 法拍屋的種類有三種：法拍屋、金拍屋、銀拍屋
- 法拍屋查詢可以透過司法院法拍查詢系統。
- 法拍屋怎麼買主要有三步驟：查詢公告並詳閱相關規定→確定投標日與場所→填寫投標書並依規定投標。
- 法拍屋可以買嗎？：可以，只是要先評估過自身情況、已揭露的房屋狀況可不可以接受..等等。
- 法拍屋可以看嗎？：只能看屋外的外觀，不能看屋內狀況。
- 法拍屋可以貸款嗎？：可以，但是一定要事先與銀行確認撥款日和金額。
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By AuMe黃金本人
