最後更新於 2024 年 3 月 10 日
房地產投資一定要準備買房頭期款？還是要辦理房屋貸款？
其實不用那麼麻煩，有一種方式不需要透過繁複的手續即可投資房地產，那就是「REITs不動產投資信託」。
REITs是一種將不動產證券化的金融商品，可以跟股票一樣在證交所上買賣，還可以收取穩定的租金收入(股東配息收入)。
接下來告訴你REITs是什麼？REITs怎麼買？基金投資管道有哪些？台灣REITs有哪幾檔？美股REITs推薦哪幾家公司？REITs ETF推薦哪幾檔？費用率有多少？
文章最後，我還幫你整理了如何查看美股REITs─VNQ股價即時走勢和K線圖的步驟教學！
不動產投資信託REITs是什麼？
REITs,Real Estate Investment Trust，中文:不動產投資信託，又稱房地產投資信託，最初是由美國國會於1960年所創造，是一種將房貸、資產抵押擔保證券或不動產抵押作為投資標的物，並且將這些投資標的資產證券化，再透過發行受益憑證方式供大眾認購的金融商品。
REITs理念是透過不動產以信託的形式投資，利用證券化向投資人募集資金，再將資金投入不動產，而不動產收取的租金需定期分配現金股利給投資人。」
房地產經過證券化後，使原本沒有龐大資本額的一般人也可以參與房地產投資。
這種投資概念很像是實體房地產的「集資買房」，只不過REITs的投資人不需要擁有房地產的所有權。
REITs投資效益的主力是「租金」，其次才是「房產增值」。
你也可以認為「買進REITs，等於當上了該房地產的包租公，只不過是以股東的身份收取租金。」
REITs，是一種將不動產證券化後供投資大眾認購的金融商品。
REITs種類
REITs的投資種類主要有以下三種：
- 股權房地產投資信託
- 抵押房地產投資信託
- 混合房地產投資信託
「股權」房地產投資信託
大部分的REITs房地產投資信託基金都屬於股權房地產投資信託基金，以上提到的集資買房的概念就是股權型的REITs。
其中的概念是使用募集來的資金，購買、擁有和管理房地產，並且以租金作為主要收入來源，而不是透過買賣房地產賺價差。
「抵押」房地產投資信託
抵押房地產投資信託基金是透過抵押貸款和貸款，簡單來說是將募集來的資金借給房地產企業所有者或經營者，並向該企業收取抵押貸款的利息。
這種投資方式的收益是透過抵押貸款的利息收入和融資成本的利差作為主要收益來源，更像是債券型的商品。
「混合」房地產投資信託基金
混和型房地產投資信託基金是結合了「股權」和「抵押」房地產投資信託基金的投資策略。
在收取物業租金收入的同時，也放貸給房地產相關企業賺取利息收入。
這類型的基金經理人會依房地產市場、銀行利率、政府政策、及投資風格來定期調整投資組合。
REITs房地產投資標的種類
一般實體房地產通常會挑選好脫手、具有某個明確條件或短期投資效益的房屋，像是接近學區的學生套房、近重大設施的公寓等單一物件類型。
而REITs投資的房地產種類和實體房地產不同，通常是帶有某種商業性質或特定領域的房地產種類，是一般人比較無法接觸的房地產類型。
主要會有以下幾種類型：
- 多戶的住宅物業
- 購物中心
- 商務辦公大樓
- 電信通訊基地台
- 停車場
- 醫院
- 照護中心
- 雲端設備資料中心
- 酒店
- 工業用地
- …等各類建物或場地。
REITs有哪些優缺點？
相較於實體房地產，REITs是更適合小資金的投資人參與的商品，不僅具有低投資門檻，也不會被單一房地產所限制，在實際交易上跟投資股票一樣，比上實體房地產買賣真的簡單又好理解。
雖然REITs有那麼多優勢，但是投資任何一種金融商品或實體投資都會有利弊。
接下來幫你整理出投資REITs之前，投資人要特別注意的優點和缺點。
優點
- 流動性：與實體房地產相比，投資人可以隨時參與REITs的買賣交易，因此流動性會比較好。
- 投資標的較多元：各類型的房地產皆可以投資，像是商務辦公大樓、醫療保健、數據中心等不動產。
- 投資商品多樣化：可以投資相關個股、基金和ETF等金融產品。
- 交易透明程度：相較於實體房地產的買賣，證券化的商品需要更公開透明。
- 穩定現金流：通過股息獲得穩定的現金流：
- 整體報酬通常優於公債、債券型商品。
- 可以分散單一物件的投資風險。
- 是一種具抗通膨特性的金融產品
- 投資本金不需準備很多，低門檻就可以投資。
- 投資方式和一般股票買賣一樣，不需要像實體房地產那樣要貸款、議價…等繁複手續。
缺點
- 成長幅度因股息配發而受限，不太會有驚人的成長幅度。
- 股息會視為常態性收入，而被政府徵收稅務。
- 雖然具有穩定股息，但整體報酬通常會略低於股票。
- 承受較高的股票市場風險，遇金融風暴時通常比實體房地產浮動更大。
- 頻繁的交易會使管理費和其他交易費用較高。
REITs須具備的條件
REITs的商業模式是從投資人募集來的資金，租用某個房地產並收取物業租金，然後再將這些租金收入分配給投資人(股東)。
在美國當地，要透過房地產投資信託基金從投資利息中賺取收益，必須要符合REITs的投資條件，該公司必須遵守美國《國內稅收法》（IRC）中的規定。
公司必須滿足以下要求才能成為房地產投資信託基金：
- 至少要將總資產的75％投資於房地產。
- 總收入至少要有75％是來自房地產租金，房地產抵押貸款利息或房地產銷售收入。
- 每年以股東股息的形式支付至少90％的應納稅收入。
- 至少擁有100名股東(投資人)。
- 股份不能過於集中，最高股份的五人或更少的個人持有的股份不超過50％。
- 須成為應課稅法人的實體單位。
- 必須具有董事會或受託人管理。
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台灣REITs基金有哪些？
台股市場目前有7檔REITs商品，不像美股市場具有200多檔REITs相關產品，在投資標的類型上也比較沒那麼多元，目前是以商辦、商場、廠辦..為主。
而台灣REITs是透過銀行信託方式，相較於美國市場以公司經營的方式，在資金運作上會被政府主管機關及銀行的法律規定給受限住。
也許是因為這樣，較少有投資人會投資台灣市場的REITs，交易量也比較低，流通性就會比較差。
以下幫你整理出台灣市場的REITs有哪些？包括證券代號、名稱、投資標的類型。
| 證券代號 | 證券名稱 | 投資標的類型 | 發起規模 | 成立日期 | 收益分配日 |
| 01001T | 富邦一號 | 商辦、商場、住宅 | 58.3億 | 2005/03/01 | 每年度六月第十個營業日。 |
| 01002T | 國泰一號 | 商辦、商場、旅館 | 139.3億 | 2005/09/23 | 每年度六月第十五個營業日。 |
| 01003T | 新光一號 | 商辦、百貨公司、商場、住宅 | 113億 | 2005/12/19 | 每會計年度結束後六個月內。 |
| 01004T | 富邦二號 | 商辦、廠辦 | 73.02億 | 2006/04/06 | |
| 01007T | 國泰二號 | 商辦 | 72億 | 2006/10/02 | |
| 01009T | 圓滿一號 | 商辦、商場 | 30億 | 2018/06/15 | |
| 01010T | 樂富一號 | 商辦、購物中心 | 105億 | 2018/11/30 |
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美股REITs推薦
在經過全球大事件的洗禮後，全球央行進入新一輪寬鬆周期，因此帶動了不動產投資信託REITs的市場行情。
其中美國市場的REITs更是因為各項利多消息而有明顯的多頭趨勢，其中包括Fed降息、商用不動產現金流增加、資金回流等各項利多消息。
而美股市場與台灣市場相比，投資的房地產類型會更多元，有醫療保健類型的醫院和照護中心、電信通訊類型的電塔及基地台…等。
以下推薦幾檔我最近在關注的美股REITs：
| 證券代號 | 英文企業名稱 | 中文企業名稱 | 房地產類型 |
| CCI | Crown Castle International Corp. | 冠城國際公司 | 電信通訊 |
| BXP | Boston Properties | 波士頓房地產公司 | 商辦辦公 |
| AMT | American Tower Corporation | 美國電塔公司 | 電信通訊 |
| HPP | Hudson Pacific Properties Inc | 哈德遜太平洋房地產 | 商辦辦公 |
| EQIX | Equinix | Equinix | 數據中心 |
| DLR | Digital Realty | Digital Realty | 數據中心 |
| NHI | National Health Investors Inc. | 全國健康投資者公司National Health Investors Inc. | 醫療保健 |
| WELL | Welltower | Welltower | 醫療保健 |
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REITs ETF推薦
投資REITs除了個股之外，還可以投資一籃子成分股的ETF商品。
如果你不想要投資單一個股，或是想要擁有不同房地產類型的REITs，最簡單的方式就是投資REITs的ETF商品。
ETF不僅可以透過定期調整成份股權重來分散投資風險，投資人也不用自己花大把時間研究單一個股。
接下來為你整理出幾檔較著名的REITs ETF。
| 證券代號 | ETF全名 | 國家 | 費用率 |
| VNQ | Vanguard Real Estate Index Fund | 美國 | 0.12% |
| USRT | iShares Core U.S. REIT ETF | 美國 | 0.08% |
| IYR | iShares U.S. Real Estate ETF | 美國 | 0.42% |
| 00712 | FH富時不動產 | 台灣 | 0.31%~0.51% |
REITs ETF股價即時走勢怎麼查詢？(以VNQ為例)
查看REITs ETF股價走勢(以VNQ為例)，可以使用ETF.com或投信公司官網查詢，也可以透過我最推薦的看盤軟體TradingView來查看VNQ股價即時走勢圖。
以下用3步驟教你如何使用TradingView找到「VNQ」。
- STEP 1 前往「TradingView」官網
- STEP 2 查看「VNQ」主頁面
- STEP 3 進入圖表看「VNQ」股價走勢圖與K線圖
STEP 1 前往「TradingView」官網
若你還沒有TradingView免費帳戶，請先點我註冊，以觀看功能強大的圖表。
點我進入TradingView官網後，在搜尋欄輸入「VNQ」的關鍵字就可以找到「VNQ VANGUARD INDEX FUNDS REAL ESTATE ETF」。(如下圖)
STEP 2 查看「VNQ」主頁面
接著你就可以看到如上圖「VNQ VANGUARD INDEX FUNDS REAL ESTATE ETF」的看盤畫面，你可以在此頁面使用多種功能，包括：
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你還可以點擊不同市場主要指數，並與「VNQ」股價走勢做比較，像是SPX(標普500指數)、DJI(道瓊工業平均指數)、VIX(恐慌指數)。(如下圖)
再來點擊畫面右邊的「全功能圖表」使用更多完整圖表功能。(如下圖)
STEP 3 進入圖表看VNQ股價走勢圖與K線圖
最後進入全功能圖表，你可以在這裡查看更多有關「VNQ」股價即時走勢、技術分析等內容，包括：
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總結
最後，幫你總結本文重點。
- REITs是一種將不動產證券化後供投資大眾認購的金融商品
- REITs可以透過國內外證券商購買單一個股或ETF，或是透過投信公司、銀行購買基金。
- 台灣REITs目前有7檔商品，但房地產種類多半是商辦類型。
- 美股REITs共有200多檔商品，行業及發展會較多元，資產價值與股息成長幅度也優於台灣市場。
- 如果不想投資REITs個股，最推薦新手的方式是REITs的ETF商品。
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By AuMe黃金本人
