最後更新於 2024 年 3 月 10 日
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本文開始
在房地產業界有句話：「買房子頭過，身就過」。
買房頭期款可以說是佔據了買房子流程中最重要、也是最困難的部分。
接下來告訴你…
- 買房子頭期款、自備款要準備多少才夠？
- 怎麼推算買房頭期款？
- 買房子除了頭期款、銀行貸款之外，還有哪些衍生的其他買房費用？
黃金本人幫你整理了4種計算買房頭期款的Google試算表(Excel也適用)，只要完成文中小任務，即可免費下載試算表格。
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買房子頭期款要多少才夠？
買房頭期款，是買房子第一塊敲門磚，也是很多買房子新鮮人最頭痛的問題！
那麼，買房子頭期款到底要準備多少才算足夠呢？有幾項評估方法你一定要知道，包括：
- 房屋總價推算法
- 房屋種類推算法
- 銀行鑑價推算法
- 可負擔房價回推法
房子的總價
房子的總價會直接決定頭期款最低要準備多少，如果單純是用房屋總價來推算買房頭期款，通常可以直接認為在房屋總價的20%~40%之間。
當然如果你的資金充裕，想要的房屋總價在自備款以內，這樣當然不用特別在意頭期款夠不夠的問題。
但如果你和我一樣是一般小資族或上班族，房子的總價會是你最優先考量的重點！
房屋總價推算法：買房頭期款＝房屋總價 × (20%~40%)
房子的種類
房子的種類「大致上」主要會有三種，包括：
- 預售屋
- 新成屋
- 中古屋
而不同種類與年份的房屋，會影響最後房屋的總價及貸款成數，當然也相對影響買房頭期款的金額要準備多少！
你可以參考以下此表格，利用房屋種類推算房屋總價約略能貸款的額度級距。
| 房屋種類 | 銀行可貸款成數區間 | 需準備自備款係數 |
| 預售屋 | 70%~80% | 20%~30% |
| 新成屋 | 65%~75% | 25%~35% |
| 中古屋 | 60%~75% | 25%~40% |
房屋種類推算法：買房頭期款＝房屋總價×需準備自備款係數
至於實際需準備多少，仍然要看銀行鑑價的金額與成數再來推算。
銀行貸款金額與成數
確認好房屋總價和種類過後，接下來就要確認佔房屋總價最大一部分的貸款金額與成數。
銀行貸款的金額是根據「房屋鑑價」來評估，再依照貸款人條件和房屋種類核定「最後貸款成數」。
而銀行最後會貸款下來的金額會是「銀行鑑價」乘以「核定貸款成數」等於你能被銀行撥款的款項額度，並不是以房屋買賣成交價來確認最後撥款金額。
將銀行房屋鑑價乘以核定貸款成數後，用買賣成交價格扣除這本數字後就是需準備的買房頭期款。
銀行鑑價推算法：買房頭期款＝買賣成交價－(銀行房屋鑑價×核定貸款成數)
依自身收入能力評估
前面三種評估買房頭期款的方式都是透過已經確定房屋總價、房屋種費、銀行鑑價或貸款成數計算出來，比較像是已經知道確切目標價格，再來回推至頭期款需要準備多少。
那如果是以自身收入能力來推算買房頭期款，我認為是比較符合現實的計算方式。
推算方式如下：
- STEP 1 輸入收入及其他條件
- STEP 2 確認可負擔房價
- STEP 3 推算出買房頭期款
黃金本人推薦你使用591房屋網的可負擔房價計算器來繼續以下步驟。
STEP 1 輸入收入及其他條件
依照上圖所示，將自身條件填入欄位當中，包括：
- 每月收入：建議以經常性月收入，最好不要納入不確定的年終獎金或分紅。
- 房貸佔月收入比例：建議30%含以下。
- 貸款期限：建議30年以下。
- 貸款成數：保守估計選擇70%~75%(7成或7.5成)
- 貸款利率：保守估計1.6%~1.8%左右
STEP 2 確認可負擔房價
完成第一步驟後就可以點擊頁面下方按鈕「開始計算」，如上圖。
從上圖右方可以得到以下幾種資訊：
- 建議購買的房屋總價：564萬元
- 房貸佔月收入比例：設定為30%
- 每月付款：15000元
STEP 3 推算出買房頭期款
確認好房屋總價之後，就可以依照此建議金額來推算買房頭期款。
這邊示範的貸款成數為7.5成(75%)，也就是說，我至少要準備剩餘部分2.5成(25%)。
我們將購買房屋建議總價564萬乘以25%，得到以下算式：
- 564萬×(1-75%)＝141萬元
可負擔房價回推法：買房頭期款＝可負擔房價×(1－可貸款成數)
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買房子費用全解析
買房子可不是只是「房屋總價」扣除「銀行可貸款金額」等於需準備的「買房頭期款」這麼簡單！
自己需準備的款項除了將頭期款之外，你還有以下這些可能費用要考量進去。
- 仲介費
- 斡旋金
- 代書費
- 銀行履約保證金
- 政府稅金
- 保險費
- 物業管理費用
- 裝潢或家居費用
仲介費
支付給房仲業者的服務費用，約成交價1%~2%不等。
斡旋金
類似訂金的作用，為了展現買方的誠意，行價價通常為10萬元左右或賣方決定，但這筆費用會含在成交價內。
代書費
包含簽訂契約金、土地建物移轉登記、抵押權設定登記、實價登陸代書費，總金額大約落在15000元~20000元之間。
銀行履約保證金
作為買賣雙方的履約保證，可透過代書公司協助辦理，保證金約是成交價的0.06%，並由買賣雙方各出一半。
政府稅金
包含買賣契稅(契價×6%)、印花稅(建物契價 /土地公告現值 × 0.1%)、房屋稅(房屋現值1.2%~3%)、地價稅(申報地價現值×0.2%)、地政規費、抵押權設定規費，依各稅金規定計算實際金額。
保險費
火險與地震險，地震險每年保費行情約1350元左右，火險則依房子坪數決定，通常每年1000元~2000元左右。
物業管理費用
大樓管理費用，由社區或物業管理公司規定金額。
裝潢或家居費用
裝潢、家具、家電是屋主個人規劃範疇，金額不一定，通常為50萬~200萬元不等。
買房費用表格
接下來幫你整理以上這些買房費用的統整表格。
| 費用項目 | 費用金額區間 | 備註 |
| 仲介費 | 成交價1%~2% | 若是屋主自售則免支付 |
| 斡旋金 | 10萬元左右 | 費用會含在買賣價中，可以不計算 |
| 代書費 | 通常在15000元~20000元之間 | 簽訂契約金、土地建物移轉登記、抵押權設定登記、實價登陸代書費 |
| 銀行履約保證金 | 成交價0.06%左右 | 由買賣雙方各負擔一半 |
| 政府稅金 | 依各稅金規定計算費用 | 買賣契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、地政規費、抵押權設定規費 |
| 保險費 | 火險依房子坪數決定 地震險行情通常每年保費1350元 | 火險、地震險 |
| 物業管理費用 | 由社區或物業管理公司規定 | 大樓管理費 |
| 裝潢或家居費用 | 通常50萬~200萬元之間 | 依屋主個人規劃，金額不一定，物件若已裝潢可以省下這筆錢 |
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4種買房頭期款試算表
透過前面幾項評估重點，以下在幫你整理出這些重點各自的買房頭期款計算公式。
- 房屋總價推算法：買房頭期款＝房屋總價×(20%~40%)
- 房屋種類推算法：買房頭期款＝房屋總價×需準備自備款係數
- 銀行鑑價推算法：買房頭期款＝買賣成交價－(銀行房屋鑑價×核定貸款成數)
- 可負擔房價回推法：買房頭期款＝可負擔房價×(1－可貸款成數)
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總結
最後，幫你總結本文重點。
- 買房頭期款、自備款需準備金額可以利用本文介紹的房屋總價推算法、房屋種類推算法、銀行鑑價推算法、可負擔房價回推法來推算。
- 買房子除了頭期款與貸款之外，還需要注意其它買房費用。
- 其他買房費用有仲介費、斡旋金、代書費、銀行履約保證金、政府稅金、保險費、物業管理費用、裝潢或家居費用。
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