最後更新於 2024 年 3 月 10 日
在買賣房屋時，買賣雙方都需要承擔不同的稅務，像是房地合一稅、印花稅、地價稅、土地增值稅等等稅務。
而「契稅」是由買方須承擔的稅務之一，契稅是一種當發生各種不動產移轉時納稅義務人需承擔的地方稅。
接下來告訴你契稅是什麼意思？契稅稅率級距有哪些？買賣房屋契稅稅率為多少？房屋契稅如何申報？不同契價的契稅大約多少？
文章中還會幫你整理出契稅計算公式以及實際試算範例給你作參考。
契稅是什麼意思？
契稅，英文:deed tax，是契稅條例中規定的地方稅務，是指發生不動產的財產所有權移轉時政府向買方或其他納稅義務人徵收的財產移轉稅。
所謂的房屋財產移轉情況包括不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得的房屋所有權。
稅務徵收辦法是以房地產所在地的不動產評價委員會評定的標準價格為準，俗稱「契價」。
簡單來說，契稅是當發生不動產的所有權移轉時，地方政府根據契價向納稅義務人徵收的一種財產移轉稅。
以下在整理出幾項契稅需要知道的重點部分，包括：
- 納稅義務人
- 免繳納契稅的不動產種類
- 不課徵契稅的情況
納稅義務人
因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，契稅的納稅義務人更細節的內容如下：
| 不動產移轉種類 | 契稅納稅義務人 |
| 買賣契稅 | 由買受人申報納稅 |
| 典權契稅 | 應由典權人申報納稅 |
| 交換契稅 | 應由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅。 |
| 贈與契稅 | 應由受贈人估價立契，申報納稅。 |
| 以不動產為信託財產 | 受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，應由歸屬權利人估價立契，申報繳納贈與契稅。 |
| 分割契稅 | 應由分割人估價立契，申報納稅。 |
| 占有契稅 | 應由占有不動產依法取得所有權之人估價立契，申報納稅。 |
| 先典後賣者 | 得以原納典權契稅額，抵繳買賣契稅。但以典權人與買主同屬一人者為限。 |
| 拍賣 | 依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅 |
備註：所謂不動產=土地+定著建物，依契稅條例規定，在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅。
免繳納契稅的不動產種類
通常是政府公用不動產不須繳納契稅，以下是更多不用繳納契稅的不動產種類細節：
- 各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得之不動產。但供營業用者，不適用之。
- 政府經營之郵政事業，因業務使用而取得之不動產。
- 政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。
- 建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定應申報納稅者，不適用之。
- 建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。
不課徵契稅的情況
如果該不動產是信託財產，以下各信託關係人間的移轉所有權不課徵契稅，包括：
- 委託人與受託人間信託行為成立。
- 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。
- 信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。
- 因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。
- 因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。
以上免稅者，應填具契稅免稅申請書，並檢附契約及有關證件，向主管稽徵機關聲請發給契稅免稅證明書，以憑辦理權利變更登記。
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契稅稅率級距？買賣房屋契稅稅率多少？
契稅稅率主要會因為「財產移轉的種類」不同，稅率也會有所不同，包括前文提到的幾種財產移轉情況：
- 買賣契稅：契價×6%
- 典權契稅：契價×4%
- 交換契稅：契價×2%
- 贈與契稅：契價×6%
- 分割契稅：契價×2%
- 占有契稅：契價×6%
下表在幫你整理出各不動產移轉情況的各別稅率及納稅義務人：
| 契稅種類 | 適用稅率 | 納稅義務人 |
| 買賣 | 6% | 買受人 |
| 典權 | 4% | 典權人 |
| 交換 | 2% | 交換人 |
| 贈與 | 6% | 受贈人 |
| 分割 | 2% | 分割人 |
| 占有 | 6% | 占有人 |
備註：如果不動產遇到以分割、交換移轉其所有權，兩者之間如果有價差，價格差額部分必須按6%買賣稅率計課契稅。
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契稅計算方式&試算範例
契稅的計算是根據財產移轉類型先決定適用稅率，再透過當地不動產評價委員會評定出標準價格─核定契價，再將兩者相乘後得到應繳契稅額。
注意！這邊提到的「契價」，並不是很多人以為的不動產買賣成交價格，也不是其他不動產移轉種類的任何價格。
契稅的計算公式
透過上句話解釋，我們可以得知契稅計算公式有以下幾項必備要素：
- 核定契價：由不動產所在地的不動產評價委員會評定出來的標準價格。
- 契稅稅率：根據不動產移轉種類而決定的稅率。
接者就可以列出以下契稅計算的公式：
應繳契稅額＝核定契價×契稅適用稅率
契稅試算範例
假設某陳先生買下的中古房屋(不含土地)買賣契約所載成交價額為新台幣 1000萬元，但是不動產評價委員會所評定的標準價格(契價)為 500萬元。
我們透過這些訊息可以代入契稅計算公式的要素中，如下：
- 核定契價：500萬元
- 契稅稅率：6% (財產移轉為買賣行為)
因此可以得出陳先生要繳的契稅試算為：
應繳契稅額＝500萬元×6%＝30萬元(如下圖)
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房屋契稅如何申報？大約多少？
接下來為你整理契稅如何申報？以及房屋契稅大約要多少的級距表格
如何申報房屋契稅？
房屋契稅申報有以下幾項一定要知道的重要資訊，包括：
- 契稅申報需準備文件
- 契稅申報要去哪裡
- 契稅申報時間
契稅申報需準備文件
已辦理建物登記之房屋買賣移轉時，申報契稅應檢附那些文件？
- 契稅申報書。
- 公定格式契約書正本(審核有無依法完納印花稅後退還)、副本或影本各1份。
- 以影本替代者，應加註「與正本相符」並核章。
- 建物權狀
- 房屋稅籍證明
- 雙方身分證明文件
- 雙方印章
契稅申報要去哪裡？
- 向當地主管稽徵機關申報契稅。
- 或直接在財政部稅務入口網線上申報繳納契稅。
契稅申報時間
申報時間也會因為「得到」不動產的方式不同而有所不同，最常見的買賣房屋情況是在成為房屋所有人的30天內完成申報。
- 納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報。
- 不動產移轉發生糾紛時，其申報契稅之起算日期，應以法院判決確定日為準。
- 向政府機關標購或領買公產，以政府機關核發產權移轉證明書之日為申報起算日。
- 向法院標購拍賣之不動產，以法院發給權利移轉證明書之日為申報起算日。
- 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義並取得使用執照者，以主管建築機關核發使用執照之日起滿三十日為申報起算日。
房屋契稅大約多少？
因為不動產契稅的會因為移轉種類不同，適用稅率也會改變。
所以，接下來幫你整理的表格會以最多人問的「買賣房屋」來做示範，其他情況只要更換稅率即可。
| 買賣契價級距 | 適用稅率(買賣不動產) | 應繳契稅額 |
| 50萬 | 6% | ＝3萬 |
| 100萬 | 6% | ＝6萬元 |
| 300萬 | 6% | ＝18萬元 |
| 500萬 | 6% | ＝30萬元 |
| 700萬 | 6% | ＝42萬元 |
| 1000萬 | 6% | ＝60萬元 |
| 1500萬 | 6% | ＝90萬元 |
| 2000萬 | 6% | ＝120萬元 |
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總結
最後，幫你總結本文重點。
- 契稅是當發生不動產的所有權移轉時，地方政府根據契價向納稅義務人徵收的一種財產移轉稅。
- 契稅稅率會因為「財產移轉的種類」不同而有所不同，稅率有2%、4%、6%。
- 買賣房屋契稅為6%。
- 契稅計算公式：應繳契稅額＝核定契價×契稅適用稅率
- 契價是由當地的不動產委員會評定的標準價格，而不是不動產買賣成交價格。
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